我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

提问：您好，目前26岁刚落户的新上海人。自住，刚落户基础50分，上班在陆家嘴，家里可以出500w首付，4w税后月薪，每月8k公积金，但刚刚工作不久，因为最近看到很多大厂裁员，对未来工作的不确定性保持担忧，父母表示会帮忙一起还月供（老家公务员，两人加起来四万每月的收入，比较稳定花销较少）。请问可以买1200w左右的房子吗？如果可以，哪里比较值得重点看呢？另外是打新（低积分可选择的好地段很少）还是买二手（溢价，但可以不用等省房租）呢？近五年不考虑子女教育等问题。

沪叔：①总价资金&还款情况，500w首付，700w按揭，假设贷满30年，等额本息，60w公积金，640w商贷，月供3.55w/月，你一个月公积金可以冲8k，剩下的工资还，父母参贷可以贷的出来，问题不大，筛选一下按揭银行。②购房基础积分，婚前单身买50分，社保这边情况月数你没给我，看您岁数比较年轻，应该也没交几年，算55分吧，中等偏低积分。

③上述情况，可以打非特别热门的新房，也可以二手择优，买个内中环版块2房3房，都肯定是保值的，至于涨幅快慢要分选择的版块和产品。④买的就是过度产品，未来还要再动的。

提问：沪叔，你好，仁恒海上源和东外滩1号这两个小区优缺点有哪些呢？是否值得入手呢？

沪叔：你好，东外滩1号在东外滩板块，占地面积比较大，这边人流量很大，加上陆家嘴的购买力外溢，未来发展看好，对口的小学平凉路第三小学（第二梯队）；仁恒海上源地段优越，体量比较大，离北外滩很近，有规划和人口虹利。这两个都值得入手。

提问：沪叔，你好，预算在700-800万，海湾大厦和虹口花园小区，这两个小区优缺点可以分析一下吗？

沪叔：你好，虹口花园小区物业管理不错，地段优越，与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，品质小区；海湾大厦在北外滩，虹口区旧改已经进入了收获期，加上北外滩的建设计划，让地区面貌快速升级，有一梯队的长青小学长青小学。

提问：沪叔，你好，购房预算在120万左右，请问在上海买哪里公寓比较好呢？

沪叔：你好，看你的买房动机，自住肯定考虑离上班地方近，投资的话，讲究的是投资收益，离自己远近不重要。投资上海买公寓，租金回报可以；住宅的话，可以考虑环沪：江苏，浙江都不错，目前长三角一体化，国家级战略，投资还是不错的。目前如果考虑公寓，上海市区的不用考虑了，五大新城的话，建议松江。

提问：沪叔，你好，目前在上海没有房产，想购置一处新房，考虑到房子的升值空间及保值性等问题，我是否必须购买热门区域的楼盘呢？作为刚需购房者，我在购置新房或者二手房时需要做什么准备呢？哪些地区的楼盘是我可以重点考虑的？

沪叔：你好，对于刚需买房者来说，如果有机会买到新房，建议不要纠结区域，尽早入手。如今上海的市区郊区范围逐渐模糊，因为交通便捷度提升，轨道交通及公路交通都比较发达，从郊区到市区的距离进一步缩短。同时伴随着上海五大新城的建设及各种医疗教育资源的导入，以及商业资源的丰富，大城市的板块逐渐趋于相同。对于刚需购房者来说，准备好了资金，有购房条件就不要局限于某个地区。预算在千万可以考虑上海市中心的热门楼盘，预算在百万则可以把眼光放在全市范围内进行考察。但是买二手房需要从家庭需求出发，考虑交通，教育，医疗等基础设施；但是一手房则可以看发展前景。建议在对预算做出评估后进行购房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。